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1.발품 팔아 마음에 드는 전셋집 찾기
전셋집을 구할 때 가장 기본은 우선 발품을 파는 것이다. 같은 지역의 비슷한 전세매물도 가격이 천차만별인 경우가 대부분이다. 방문하는 중개업소마다 전화번호를 남겨 자신이 원하는 물건에 대한 정보를 신속하게 전달받는 것도 요령이다. 전셋집을 살펴볼 때 전 거주자가 살고 있다 하더라도 ▶부엌이나 화장실 급수 및 배수상태 ▶수도꼭지, 보일러 등 작동 및 파손여부 ▶천장, 벽, 바닥 등 누수상태 ▶전 거주자 공과금 체납상태 ▶곰팡이 및 각종 해충 유무 등을 세심하게 살펴봐야 한다.
2.등기부등본 꼼꼼히 살피고 계약하기
주택의 외형이나 내부 등이 일단 마음에 들었다면 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 한다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어갈 때에는 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않아야 한다. 등기부등본은 가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수 있고, ▶계약체결 이전 ▶잔금 치르기 이전 ▶전입신고 직전 등 세 번 떼어봐야 한다. 계약 때만 떼어볼 경우 계약이후 근저당이 설정되면 우선변제를 받을 수 없기 때문이다.
계약서 작성은 반드시 집주인과 하고, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을 경우 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아둔다. 계약서상의 ‘특약사항’을 잘 활용해 근저당 문제나 하자보수 책임 등 나중에 마찰의 소지가 있는 부분은 미리 명확히 해둔다. 불가피하게 해약할 경우를 대비해 위약금 조항도 명시한다.
3.계약과 동시에 확정일자 설정하기
계약을 마치면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서 확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가는 경우에도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 확정일자보다 조금 더 효력이 큰 전세권 설정 등기도 있다. 전세권 등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 유효하고, 계약서를 잃어버린 경우에도 우선 변제권이 인정된다. 단, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사를 이용할 경우 20만~30만원 정도 비용이 든다.
4.보증금을 못 받고 이사갈 때 임차권 등기 신청하기
새집을 얻었지만 지금 살고 있는 집 전세가 빠지지 않아 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가야하는 경우 확정일자를 받아놨다고 안심해선 안 된다. 확정일자를 받아도 주민등록을 옮길 경우 기존 집이 경매에 넘어가면 대항력이 없어져 보증금을 받을 수 없다. 이 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 이사하기 전 관할법원에 임차권 등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 떨어진다.
5.경매 넘어갈 경우 배당 요구하기
확정일자를 받은 계약서는 본인이 반드시 원본을 보관하고 잃어버리지 않도록 조심해야 한다. 재계약을 할 때 보증금을 올려줬다면 다시 확정일자를 받아야 인상된 부분에 법적 효력이 생긴다. 확정일자를 받아 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 경우 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 배당요구서를 접수시켜야 효력이 있다. 법원에서 세입자에게 권리신고 및 배당요구 통지서가 보내지면, 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본을 우편이나 방분을 통해 해당법원 경매계에 제출해야 한다.
잘못 투자해 놓으면 값은 내려가고 사려는 사람은 없는 애물단지로 전락하기 십상이다. 도시에서의 주택 투자도 이제는 전문가가 아니면 투자한 금액도 회수 못하는 것이 엄연한 현실이다. 그래서 부동산에 대한 얘기만 나오면 대부분의 사람들은 자신과 상관없는 이야기라고 생각한다.
하지만 원칙을 세우고 투자를 한다면 적은 돈으로 부동산을 구입할 수 있다고 저자는 조언한다. 이 책에서는 자신이 가진 돈이 많지 않아도 부동산을 살 수 있는 방법을 여러 사례를 통해 보여 준다. 철저한 시장 조사와 사전 준비, 관련 법규나 절차에 대한 숙지 등이 큰돈없이 부동산을 사들이는 방법이라고 저자는 강조하고 있다.
제1부 아파트를 노려라
경매 통해 반값으로 아파트 마련하기
내 집 마련을 할 때 가장 싼값으로 살 수 있는 방법은 아마도 법원의 경매와 한국자산관리공사의 공매 물건을 통해서일 것이다. 운이 좋은 경우는 감정가의 절반에 집을 마련할 수 있기도 하다. 경매는 수요자 측면에서 보면 주택 경기가 침체되었을 때 사는 게 유리하다. 주택 경기가 침체되었을 때는 아무도 사려는 사람이 없기 때문이다. 침체 국면에는 물건도 다양해서 쉽게 골라 살 수 있는 장점도 있다.
보다 유리한 조건으로 경매를 통해 아파트를 사기 위해서는 우선 경매 물건에 대한 입주일, 임차금, 감정 평가액, 최저 경매 가격 등이 구체적으로 안내되어 있는 경매 정보지를 최대한 활용하는 것이 좋다. 만일 사고자 하는 아파트가 여러 가구 있을 경우 확인해야 할 게 여러 가지 있다. 물건이 있는 곳에 직접 가서 집 구조, 주변 시가, 임대차 관계와 반환 문제, 등기 이전의 문제점 여부, 재건축시 건축법상 적합성 여부, 소유권과 담보권 등을 확인하는 게 가장 중요하다. 검토한 다음 소유하는 데 복잡한 문제가 얽혀 있으면 비록 다른 물건에 비해 싸다 할지라도 손을 떼는 것이 현명하다. 임대차 문제나 권리 관계도 꼼꼼하게 살펴야 하는데 이 같은 문제에 대해 자신이 없을 때는 경매만을 대행해 주는 전문 중개 사무소가 있으므로 이를 이용해서 경매에 임하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
법원 경매는 경매 기일이 되면 오전 10시부터 집달관은 약 1시간에 걸쳐 물건에 대한 자료 열람의 기회를 수요자 측에 제공한다. 이 자료에는 감정원의 감정 가격, 세입자 문제, 채권자 청구 금액 등 각종 정보가 상세히 나타나 있으므로 자신이 자체적으로 조사한 것과 비교하면서 경매에 임할 것인지의 여부를 신중히 검토해야 한다. 경매는 공매와 달리 대부분 임차 문제, 권리 문제, 명도 문제 등을 매수인 측이 스스로 처리해야 하기 때문이다.
1차 경매 시 감정 가격에서 경매가 시작되면 해당 물건에 대해 서면으로 경매가를 써넣으면 된다. 만일 응찰자가 없으면 유찰이 되는데 1차 가격보다 20% 싼 가격에 2차 경매가 이루어지고 이것도 실패하면 다시 20% 내린 가격으로 경매를 붙이게 된다. 2∼3차 경매는 대부분 각각 1개월 정도 지난 다음 실시되는 것이 일반화되어 있으므로 재차 검토할 시간이 있다. 만일 해당 물건을 경락했을 때는 경락일로부터 3일 만에 판사가 경락 여부를 결정하면 최종 확정된다.
경락이 확정되면 경락자는 10일 내에 잔금을 치러야 하고 잔금 납부 후 3일이 지나면 경락자 앞으로 등기가 된다. 그러나 잔금일로부터 2주 내로 잔금을 납부하지 못할 경우 법원에서는 해당 물건에 대해 다시 경매를 실시하게 되므로 이 점에 유의해야 한다. 이 때에는 애초 경매 참여시 법원에 냈던 아파트 가격의 10%에 해당하는 돈도 되돌려 받을 수 없다. 따라서 경매에 임할 때는 사전에 주택 매입 자금을 준비하는 태도가 중요하다. 경락이 된 물건에 대해서는 최종적으로 경락 결정 정본을 갖고 등기 공무원에게 송부하여 소유권 이전 등기를 촉탁하면 등기가 완료된다.
결론적으로 경매는 적은 돈으로 단기간 내에 내 집을 마련할 수 있다는 데 매력이 있는 반면 경매 물건에 대해 권리 분석이나 상태를 올바르게 판단하지 못할 경우 위험성도 내포돼 있다는 점을 인식해야 한다.
미분양 아파트에서 노른자를 찾아라
미분양 아파트는 입지 여건이 떨어지는 등 저마다의 단점이 있지만 신규 분양 아파트보다 저렴한 데다 세제 혜택까지 주어진다. 게다가 미분양 아파트는 물량이 다 팔리고 나면 가격이 상승하는 경향을 보이므로 얼마 남지 않은 미분양 물량은 주목할 필요가 있다. 특히 주택 업체들이 미분양 아파트 판촉 전략의 일환으로 중도금 후불제 등 다양한 혜택을 제시하고 있어 잘만 구입하면 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다.
미분양 아파트는 양도소득세 면제 및 취득·등록세 감면 혜택이 주어지는 게 장점이다. 새 아파트로 분류되므로 5년 이내에 되팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 전용 면적 18∼27.5평이라면 취득·등록세를 25% 덜 낼 수 있다. 특히 처음으로 내 집을 마련하는 실수요자라면 전용 면적 18평 이하의 아파트를 구입할 경우 6%의 저금리로 집 값의 70%까지 대출해 준다. 이 외에도 입주가 임박해 있는 아파트는 건설업체 부실에 따른 위험을 따지지 않아도 되고, 샤시 제공이나 중도금 후납, 할인 등의 특혜를 받을 수 있다.
무엇보다도 주택 업체들이 내세운 판촉 전략을 잘 활용하면 싸게 내 집을 마련할 수 있다. 대부분 주택업체들은 미분양 아파트에 한해 중도금 무이자 융자 등 다양한 혜택을 주고 있기 때문이다. 서울과 수도권의 미분양 아파트의 경우 보통 20% 정도 받는 중도금을 5∼10%만 받거나 중도금을 무이자로 융자해 줘 원래 분양가보다 500∼1천만 원 싸게 분양하는 예가 많다.
실제 대부분 중도금 전액(일반적으로 분양금의 60%)에 대해 무이자 융자를 알선해 준다. 이러면 대략 분양가에서 평균 5% 정도의 할인 효과를 얻는다. 1억 3천만 원짜리 아파트를 분양받았다면 650만 원 정도의 부담을 덜 수 있다. 입주 때 물게 되는 등록세와 취득세(분양가의 5%) 비용이 생기는 셈이다. 이때 발생하는 은행 대출 이자는 모두 업체가 떠안는다.
미분양 아파트를 고를 때는 아파트가 미분양되는 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 현장을 찾아 입지 여건, 시세 등을 확인한 다음 선택하는 것이 바람직하다. 우선 미분양 아파트의 단지 규모는 어느 정도인지, 지하철·버스 노선 등 대중교통망은 잘 갖춰져 있는지, 주변에 편의시설이 얼마나 들어섰는지 등을 살펴야 한다. 한 가지 주목할 것은 요즘 분양 경쟁이 치열했다 할지라도 계약 미달인 경우가 종종 발생한다는 점이다. 이 경우는 계약 체결 의사가 있으면 누구든지 살 수 있으므로 이것을 노려 구입한다면 내 집 마련에 성공할 수 있는 지름길이 될 것이다. 따라서 이런 기회를 얻으려면 분양 아파트 정보와 입지 분석이 선행되어야 한다.
헌집 골라 새 단장하는 요령
오래된 단독 주택이라고 해서 무조건 꺼릴 필요는 없다. 싼 집을 취득해 '부분 리노베이션'을 한다면 새집 못지 않게 바꿀 수 있기 때문이다. 단독 주택의 부분 리노베이션은 큰돈 들이지 않고 기존 주택을 재활용하는 것이어서 폭넓게 확산되고 있다.
·마당 활용 - 마당을 정원으로 꾸미는 것도 좋다. 마당에 평상을 놓거나 작은 정자를 설치하고 조경을 하면 훌륭한 가족 공원이 된다. 주차 공간이 따로 없는 경우에는 대문을 자동 개폐 시스템으로 바꾸고 마당 한쪽을 주차장으로 써도 된다.
·단열 보강 - 단독주택 외벽을 스티로폼 등의 단열재로 감싸고 드라이비트나 인조석으로 마감해 보자. 단열 효과를 높이고 주택 외관도 보기 좋게 꾸미는 일석이조의 효과를 노릴 수 있다.
·버려진 공간 활용 - 보일러설이나 창고, 지하실 등은 단독주택에서 버려진 공간이다. 이 공간은 습기 누수는 물론 난방이나 조명, 환기 등의 문제를 안고 있지만 외부로부터 방해를 받지 않는다는 장점을 가지고 있다. 그래서 지하실이나 보일러실, 창고 등을 서재, 공부방, 음악 연습실 등으로 꾸미는 사례가 많다.
·기타 - 벽채를 헐고 아파트처럼 붙박이장을 만들기도 한다. 깔끔한 느낌을 주고 공간 활용도를 높일 수 있다. 주방, 화장실, 욕실 등 손이 많이 가는 부분들은 최근 선보이고 있는 조립식 화장실이나 일체형 주방으로 바꾼다. 실거주자라면 단독주택을 경매로 구입한 후 부분 리노베이션을 통해 고치는 방안을 고려할 만하다. 주방을 고급 마감재로 처리하거나 뒤쪽에 발코니를 둔다면 새 아파트에 못지않은 주거환경이 될 것이다.
제3부 토지를 확보하라
자투리땅에서 고수익을 캐라
금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 15평 미만의 나대지를 칭한다. 이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.
그러나 이 같은 '대지 면적 최소한도' 규정이 폐지되면서 소규모 자투리땅에도 건물 신축이 가능해졌다. 건설교통부가 도심 지역 주택 공급을 늘리기 위해 자투리땅에 20가구 미만의 공동주택(연립, 다세대 주택)을 지을 땐 국민주택기금에서 저리의 건설 자금도 지원하고 있다. 아울러 도심 내 택지 고갈로 인해 자투리땅의 희소성도 점점 높아지고 있어 시세 차익도 충분히 기대해 볼 수 있는 등 투자대상으로 그 가치가 높다. 그리고 10평 규모의 소규모 자투리땅도 건축법 개정 등에 따라 다양한 용도로 활용이 가능하다. 심지어 도로에 접하지 않은 땅도 진입로 확보 등을 통해 땅의 가치를 높일 수 있다.
자투리땅을 활용하는 데는 무엇보다 좋은 아이템을 찾는 것이 중요하다. 위치가 좋다고 해서 반드시 성공으로 이어지지는 않기 때문이다. 따라서 좋은 방법은 내 땅과 비슷한 조건의 공터를 성공적으로 개발한 사례를 찾아보는 것이다. 상업지, 역세권의 자투리땅은 소규모 오피스텔, 간이 휴게음식점, 휴게텔, 카센터, 원룸텔 등이 개발 아이템으로 꼽힌다. 주거지, 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다. 공업 지역 내 소규모 땅도 활용이 불가능한 것은 아니다. 광고탑, 무인점포(은행) 등으로 부가가치를 높일 수 있다. 부동산 전문가를 만나서 자문을 구해보는 방법도 있다. 대지나 건물 관련 개발 사업은 관할 기관의 사전 지도나 자문을 구할 필요가 있다.
자투리땅을 고를 때는 먼저 토지의 지형 및 경사도, 일조권, 통풍성, 지반 상태 등을 살펴보는 게 중요하다. 땅의 용도도 확인해 보는 게 좋다. 상업지역은 땅값이 비싼 반면 아파트, 연립주택 등의 건설이 어려워 사실상 활용가치가 떨어진다. 때문에 다양한 용도의 건물 신축이 가능한 일반 주거지나 준주거 지역내의 자투리땅을 선택하는 게 유리하다. 대지 모양은 장방형이 좋고, 대지 폭도 최소 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다. 북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지는 일조권 영향을 적게 받아 고층으로 건물을 올릴 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.
법원 판례를 보면 수익이 보인다
토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 경매 토지 가운데 '법정 지상권 여지 있음'이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 경매 시장에서는 이를 '기피 물건'이라고 부른다.
부동산 토지 경매로 수익을 올리려면 이처럼 남들이 꺼리는 법정 지상권이 있는 물건에 과감히 응찰해 볼 만하다. 얼마 전 한 씨가 서울 광진구 중곡동의 65평 짜리 땅을 발견했다. 감정가가 2억 3천만 원이었으나 여섯 차례 유찰되어 최저 입찰가가 6천만 원까지 떨어졌다. 법원 기록을 보니 이 땅에는 경매에 포함되지 않은 지상 3층 건물이 들어서 있었다. 건물의 소유권은 채권자인 A 사로 넘어간 상태였다. 복잡한 권리 관계 때문에 대부분의 투자자들이 응찰을 꺼렸지만 한 씨는 확신을 갖고 이 물건을 선택했다. 낙찰가는 6천 700만 원. 소유권을 넘겨받은 한 씨는 법원에 토지 사용료 청구 소송을 냈다. 은행에서 여신 업무를 맡고 있는 그는 '법정 지상권자는 토지 소유자에게 사용료를 내야 한다.'는 대법원 판례를 알고 있었다. 결국 법원은 연간 토지 사용료를 1천 20만 원(월 85만 원)으로 결정했다. 한 씨는 낙찰가 및 소유권 이전 비용, 경매 컨설팅 업체 수수료를 합쳐 7천 300만 원을 투자해 연 14%의 수입을 보장받은 것이다. 한 씨가 법정 지상권이 있는 물건을 낙찰받은 것은 바로 고정적인 토지 사용료 수입 때문이었다.
주변에서는 경기 침체로 지상권자인 A 사가 도산해 토지 사용료를 받지 못할 것에 대해 걱정한다. 하지만 지상권자의 사정이 나빠져 토지 사용료를 2년 이상 연체하면 법정 지상권을 없앨 수 있다(대법원 판례). 토지 사용료 연체를 이유로 건물을 경매 신청할 수도 있다. 그러므로 지상권자가 건실한 회사라면 안정적인 수입을, 부실한 회사라면 법정 지상권 말소와 함께 경매로 낙찰할 수 있다는 것이다. 다만 법정 지상권은 여러 경우가 있고, 토지 사용료에 대한 수익 분석도 해야 하므로 응찰 전 철저한 준비가 필요하다.
상가 투자시 지켜야 할 원칙
1. 허름해질 징후가 있는 상가는 절대 사지 마라.
지금 당장은 오가는 사람도 많고 장사가 잘 될지라도 주변에 머지 않아 다른 상가가 들어설 가능성이 있다면 피하는 게 상책. 주변에 다른 공터가 있다든지 주변 땅이 특정 재력가의 것이라면 일단 상가가 슬럼화될 가능성이 있는 것으로 의심하라. 주변에 백화점을 비롯한 대형상가가 들어설 것이라는 정보에 촉각을 곤두세워라.
2. 임대료 수입이 일정치 않게 상가를 운용할 업주에게는 임대해 주지 마라 - 일반적으로 많은 사람이 들락거리는 유흥 주점이나 음식점의 경우 임대료를 정기적으로 받기가 쉽지 않다. 경기를 많이 타는 업종은 위험하다는 것이다. 반대로 약국이나 고급 빵집, 치과, 서점 등은 주변 상가를 화려하게 만드는 데 기여하고 임대료를 안정적으로 납부하는 업종이다. 특히 상가 입주자를 선택하는 데 있어서 사람의 신뢰도, 재정 능력 등을 종합적으로 알아보는 것은 만약의 위협을 피할 수 있는 방법이다.
3. 전철역이나 큰 도로에서 먼 상가는 가급적이면 선택하지 마라. 주요 대도시 교통 체증이 심화되면서 전철 이용객이 많아지고 있다. 그만큼 전철역을 중심으로 상가 시세가 형성된다는 것이다. 큰 도로에서 거리가 있는 아파트나 상가의 시세는 시간이 지나도 오를 가능성이 낮은 상황이다.
등기 상가 분양으로 법적 소유권을 확보하라
'등기 분양이냐, 임대 분양이냐.' 요즈음 상가 분양의 유형이 다양해졌다. 등기와 임대, 재임대 등 다양한 분양 방식이 속속 선보이고 있다. 등기 분양은 토지·건물 분의 소유권을 이전하는 방식이다. 이에 반해 임대 분양은 점포 사용권을 빌려주는 것을 말하며, 재임대 분양은 임차권을 전대하는 방법이다. 이중 등기 분양 방식은 투자 매력이 충분하므로 상가에 투자를 생각한다면 노려볼 만하다. 상가의 건물·토지 분에 대해 등기를 해주는 등기 분양은 상가 전체의 운영 주체가 불분명해 상가 활성화가 다소 지연되는 경향이 있지만 권리 확보가 확실하다는 장점이 있다.
임대 보증금을 주고 일정 기간 임대해 영업을 하는 임대 분양은 사업이 정상적으로 완료돼 소유권 이전 등기와 취득·입주가 이루어졌을 때 상가에 대한 소유와 임대 권리를 갖게 된다. 정상적인 사업 완료 이후에도 상가에 대한 실제적인 제반 권리는 건물주가 갖고 있고, 임대차 계약이 이루어진 계약 기간만 임대 분양 권리를 갖고 있기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 불안할 수밖에 없다.
따라서 중도에 시행자가 부도를 낼 경우 임차권이 회수 불능의 후순위 채권이 될 위험이 있어 사업 부지와 건축물에 대한 권리 관계를 사전에 상세히 확인할 필요가 있다. 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 상인들의 권리 확보가 여의치 않게 됐다.
물론 임대 분양은 사업 시행자의 재무 구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때 등기 분양에 비해 분양가가 매우 저렴하고 재임대 수입 등의 고수익을 낼 수 있는 장점이 있다. 동대문의 밀리오레와 두산타워, 프레야 등은 임대 분양 이후 상가 활성화가 이뤄져 투자자들이 재산세와 취득·등록세를 물지 않으면서도 상당한 투자 효과를 거두고 있는 축에 속한다. 이처럼 등기 분양은 건물과 토지에 대해 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다.
만일 등기 분양 상가에 투자한다면 테마 상가에 주목하는 것이 좋다. 테마 상가는 대표적인 수익성 부동산으로 일반 아파트 단지 내 상가와 달리 도심에 대형 건물을 지어놓고 층별 또는 구역별로 아이템을 설정해 매장을 꾸미는 대형 상가를 의미한다. 이 상가들은 상가나 토지 소유권을 계약자에게 넘겨주는 장식을 취하고 있다. 상가가 완공되면 등기를 한 계약자(구분 소유자)끼리 운영 위원회를 만들어 관리를 할 수 있다. 최소한 건물에 대한 법적 소유권이 있는 만큼 임대 분양보다는 안전하다.
하지만 이 경우에도 완공 전에 상가가 경매로 넘어가게 되면 투자금을 전액 회수하는 게 힘들 수 있다는 단점이 있다. 건물 선순위자가 근저당을 잡고 있으면 등기 분양자라고 해도 순위에서 밀리기 때문이다. 이 같은 경우를 당하면 투자금을 모두 회수할 가능성이 희박해진다. 이 같은 점들만 주의한다면 생각 이상의 충분한 수익을 얻을 수 있다.
숨은 공간 활용하면 10평은 넓어진다
리모델링을 하면 집안 내부의 죽어 있는 공간을 살리거나 생활의 편의를 도모할 수 있다. 붙박이장 설치와 수납 공간 활용이 공간을 넓게 쓰기 위한 키포인트다. 붙박이장 설치의 경우 최소한 30평형대에서 이뤄지는 게 일반적이다. 30평형대 아파트 가운데는 화장실이 2개인 곳도 있다. 그렇지만 침실과 연결된 부부 욕실에서 욕조는 사용하지 않고 주로 세면기와 양변기만 사용한다. 그러므로 욕조를 떼내고 욕조와 세면기 사이에 샤워 커튼을 설치하면 죽어있는 공간인 욕조를 미니 드레스 룸으로 바꿀 수 있다. 그리고 구입한 지 오래된 장롱은 자칫 애물단지 취급을 받기 쉽지만 낡은 장롱을 붙박이장으로 만들면 장롱을 새로 구입하는 것보다 비용이 적게 들고 공간도 넓게 쓸 수 있다.
수납 공간 활용은 발코니 옆면에 있는 창고를 이용하면 된다. 발코니 창고를 수납 공간으로 활용하려면 우선 잡동사니 물건을 꺼낸 후 도배를 하고 옷걸이 봉을 설치하는 등의 방법이 있다. 그리고 주방의 경우에는 좁은 주방에 놓여 있는 식탁 다리를 없애고 식탁 아래에 수납장을 짜 넣을 수 있다. 식탁 다리는 대개 분리할 수 있는데 수납장 높이는 식탁 다리 높이 만큼 하고 폭은 가급적 좁은 게 좋다. 폭이 넓으면 식탁을 이용할 때 다리 뻗기가 불편하기 때문이다. 어린이 방에 침대가 있는 집이라면 침대 아랫부분에 수납장을 짜넣을 수 있으며, 수납장 밑에 바퀴를 달아주면 어린이들도 쉽게 넣고 뺄 수 있다. 침대가 없을 때는 어린이 방 한쪽 벽면에 큰 상자 형태로 수납 공간을 만들 수 있다. 수납함을 위에서 열도록 하면 평상시에는 의자로도 사용할 수 있다.
가구를 놓을 수 없는 벽면이나 가구 위의 공간, 현관문 위, 창문 위, 방문 위 등은 자투리 공간들이다. 따라서 선반은 자투리 공간을 활용하기에 제격이다. 게다가 선반은 대개 수납용이지만 장식 효과도 만만치 않다. 때문에 선반의 재질은 가급적 통일하는 게 보기에 좋다.
상가 리모델링은 테마 빌딩과 원룸을 주목하라
실제 리모델링 유형 가운데 테마 빌딩 개발과 원룸, 고시원으로 개조하는 방식을 유망한 아이템으로 꼽을 수 있다. 우선 상가 리모델링으로 눈독을 들일 만한 것은 테마 빌딩이다. 스포츠 센터, 종합병원, 각종 클리닉 센터 등 한 건물에 전문 분야의 서비스 시설을 유치한 테마 빌딩은 전문 업종이 한 곳에 모여 차별화한 만큼 서비스 수요가 많고 월세도 상대적으로 높다. 따라서 상권 기반은 좋지만 건물이 낡은 경우에 시도해 볼 만하다. 특히 테마에 맞게 건물 외관과 내부를 고급·전문화하는 것이 관건이다.
원룸이나 고시원도 관심을 가져볼 만하다. 원룸이나 고시원의 리모델링은 지하철 역세권을 중심으로 많이 등장하고 있는 추세다. 역이 가까워 출·퇴근이 편리함에 따라 독신 직장인이나 맞벌이 신혼 부부들에게 인기가 높다. 그런가 하면 비디오방과 노래방의 업그레이드도 뜨겁다. 공급 과잉과 신규 수요 감소로 급격하게 퇴조하고 있는 추세이긴 하지만 여전히 이들 '방' 시리즈의 아이디어는 무한한 사업 기회를 열어두고 있다. 이들 업체들은 대개 주택, 유흥, 학원가라는 핵심 트라이앵글 안에 위치해 있는 상권이다. 간단한 리모델링이나 아이디어의 차용을 통한 업그레이드로 새로운 문화 공간에 목말라 하는 고객을 끌어들일 수 있다. 방 업그레이드의 핵심 키워드는 멀티, 테마, 기술 차용 등으로 대표되고 있다.
일반적으로 테마 빌딩이나 원룸, 고시원 등은 가급적 근린 상가를 매입하는 것이 좋다. 그런데 근린 상가는 대부분 상업 지역에 있어 땅값이 만만치 않은 것이 단점이다. 노후 건물은 주로 땅값을 기준으로 건물 가격이 결정되기 때문에 최대한 땅값을 낮춰 매입하는 것이 필수적이다.
경매를 통해 상가 건물을 낙찰받을 경우 싼값에 살 수 있지만 명도 과정이 있기 때문에 시간이 걸린다. 따라서 이를 감안해 3∼6개월 정도 여유 있게 투자 기간을 잡아야 한다. 이밖에 공사 발주시 견적서를 여러 업체에서 받아 비교 분석해 본 다음 시공사를 결정하는 꼼꼼함도 필요하다.
제6부 부동산 시장의 투자 원칙
오피스텔로 돈 버는 법
시대를 초월하여 항상 인기를 끄는 것은 가격도 인기만큼이나 높아지는 것이 진리이다. 오피스텔 가운데 주거용 오피스텔이 바로 그렇다. 따라서 임대 사업용으로는 주거용 오피스텔이 돈이 될 수밖에 없다. 어차피 주거용 오피스텔을 분양받거나 매입하려는 사람은 임대놓기 좋은 평수를 사는 것이 중요하다. 서울을 중심으로 인기가 지속되고 있는 평형은 12∼15평인 것으로 조사된 바 있다.
상점과 마찬가지로 오피스텔 역시 입지가 생명이다. 하지만 오피스텔은 상점만큼이나 입지 보는 것이 힘들다. 특히 부동산 중 신종 부동산인 만큼 더욱 그렇다. 그렇다면 성공적인 입지는 어떤 곳이어야 할까.
첫째, 역세권에 위치한 곳이어야 한다. 역세권은 도보로 5분 이내가 가장 좋다. 역세권도 버스 역세권이 아니라 지하철 역세권이어야 하며, 지하철도 가장 사람들이 많이 이용하는 2호선 같은 곳이면 가장 좋다. 둘째, 임대 수요가 많은 곳이 유리하다. 임대를 얻으려는 특정인이 있는 것은 아니지만 연령별로 보면 20∼30대가 몰려 일하는 곳이 자연스럽게 오피스텔 타깃이 될 수밖에 없다. 이들은 주로 직장인, 전문 직종에 종사하는 사람, 대학생 등이다.
셋째, 도심지나 부도심지가 명당이다. 이곳은 오피스텔을 이용하는 사람들이 많으므로 이곳을 중심으로 명당을 찾는 것이 현명하다. 현재 오피스텔이 성업 중인 지역을 보면 신촌, 마포, 강남권, 인천 국제공항 지역 등이다.
오피스텔 구입은 직접 자신이 분양을 받는 것 이외에 프리미엄을 주고 사는 것은 금물이다. 그것은 하나의 거품이기 때문이다. 프리미엄을 주면서까지 사는 것은 무리이다.
우리 나라 사람들은 로열 층에 대한 강한 매력을 갖고 있다. 그렇다 보니 분양업체에서 분양할 때 층별로 분양 가격을 차등 적용하고 있으나 오피스텔의 특성상 임대용일 경우 별 의미가 없는 것으로 나타났다. 층별로 임대 가격이 형성되는 일이 거의 없기 때문이다.
제7부 성공하는 투자자와 실패하는 투자자
성공하는 투자자는 전·월세에 살지 않는다
2001년 9월 초 일간지 기사 중 강남 지역 월세 비율이 80%를 차지한다는 내용이 실렸다. 강남에 있는 소형 아파트를 중심으로 저금리 시대에 전세에서 월세로 전환하려는 움직임이 있는 것은 자본주의 시장 원리로 보아 당연한 흐름이다. 고금리 시대에서 저금리 시대로 바뀌면서 성공하는 투자자는 전세를 월세로 바꾸는 데 주저하지 않는다. 그것은 월세로 놓을 경우 월 1∼1.5부의 이자를 받을 수 있는 데 비하여 은행 금리는 1억 원을 저축해도 월 30만 원도 보장을 못 받게 되어 있으니 그렇다. 그렇지만 실패하는 투자자는 은행 저축에 매달린다. 성공하는 투자자가 임대용 주택을 사서 월 1∼1.5부로 놓고 힘들지 않게 살아가는 것과 대비되는 모습이다.
실패하는 투자자는 최근 몇 년 동안 전세 가격이 천정부지로 치솟을 때 왜 집 값이 치솟는지도 모르고 전세 가격이 싼 곳으로 이사를 하면서 안도의 한숨만 내쉰다. 이들은 월급을 받아 저축하여 집을 장만하려는 1950∼60년대의 재테크 상식을 갖고 있다. 하지만 성공하는 투자자는 결혼하기 전에 모아둔 돈과 부모님이 보태준 자금으로 전세를 얻으러 다니지 않고 내 집을 마련하러 다닌다. 이들은 전세를 얻어 살다가 저축해서 집을 사라는 주변의 충고를 듣지 않고 전세 얻을 돈으로 집을 산다. 계약금을 걸고 나머지는 중도금 일부로 충당하고, 잔금과 중도금 나머지 모두를 계약한 집을 담보로 대출받아 충당한다.
성공하는 투자자는 주택도 아무거나 사지는 않는다. 요즘 수요층이 많은 중소형 아파트를 잡는다. 성공하는 투자자는 아파트를 전세 자금으로 구입해 당장에 입주하는데 실패하는 투자자는 잘해야 10년 후에야 이런 주택을 마련할 수 있을지 모른다. 내 집 마련을 위해서 창의력과 아이디어를 갖고 내 집 마련을 하는 성공하는 투자자와 저축을 통해 내 집을 마련하겠다며 전셋집에서 출발하는 실패하는 투자자가 있다. 자신은 이 가운데 어느 쪽에 속하는가 생각해 보자.
성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 투자법 비교
실패하는 투자자가 내 집, 내 땅을 마련하는 방법은 성공하는 투자자와는 근본적으로 다르다. 성공하는 투자자는 부동산을 사려 할 때 먼저 부동산 잡지와 책을 탐독하고 부동산 전문 공인중개사를 찾는다. 언제 구입하는 것이 좋은지, 어느 지역에서 사야 좋은지, 그리고 구입할 부동산의 문제점은 무엇인지 알기 위해서이다. 현장 중개사무소를 찾을 때는 공인중개사, 그 중에서도 그 분야에 해박한 지식을 가진 전문가를 찾아 시세 분석에 들어간다. 그리고 앞으로 시세 차익을 챙길 수 있는 부동산인지 분석한다. 분석을 할 때는 객관성을 위해 방대한 자료를 확보한 다음 제1안, 제2안으로 분류한다.
모두 투자 적격으로 결론이 나면 다시 제1안을 중심으로 공부상의 분석에 착수한다. 공부상의 분석은 반드시 토지 등기부, 토지 이용 계획 확인원, 지적도, 임야도, 건물이 있을 경우는 건물 등기부로 나눠 실시한다. 분석을 할 때 압류나 가압류, 가등기, 지나친 대출 금액, 땅 소유자와 건물 소유자가 다른 경우, 군사 보호 지역, 상수원 보호 구역, 그린벨트 구역, 보존 임지 여부를 살펴보는 것도 당연하다. 지역과 땅 모양새, 그리고 지형 등이 용도와 맞지 않을 때에는 아무리 주변에서 좋다고 권하더라도 절대 사지 않는다. 성공하는 투자자는 빠른 속도로 부동산 시장 조사를 끝내고 판단과 결단을 내리는 데 신속히 행동한다. 시간과 결단이 돈을 만드는 중요 요소임을 잘 알기 때문이다.
반면에 실패하는 투자자는 부동산을 살 때 부동산 붐이 일어 신문과 방송에서 연일 보도할 때까지 부동산 중개사무소를 기웃거리지도 않는다. 판단과 결단이 부족한 셈이다. 전세에 살고 있는 실패하는 투자자는 생활 정보지를 밖에서 구해 한 부 들고 집으로 들어와 부동산 매물을 샅샅이 살핀다. 복비라도 절약하겠다는 마음에서다. 그리고는 일주일 동안 매일 검토한 후 싼 집이 눈에 들어오면 바로 전화를 한다. "여보세요. 신문 보고 전화하는 건데요. 몇 층 건물이고 방은 몇 개나 되나요?" "네. 3층 건물이고 방은 2개씩이에요."
이렇게 통화를 한 후에 실패하는 투자자는 18년 된 빌라에다가 버스편도 위치도 안 좋은데 단지 싸다는 이유 하나만으로 집주인과 계약하기로 약속한다. 생활정보지는 이제 막 나온 것이기 때문에 등기부 등본도 떼보지 못하고 허둥지둥 계약금 마련에 열중한다. 집주인 얘기로는 아까도 집 보러 두 사람이 다녀갔는데 내일 먼저 오는 사람과 계약할 것이라고 했기 때문에 실패하는 투자자는 마음이 급하다. 서둘러 계약을 체결하고 계약금은 통상적인 관례에 따라 집값 3억 원의 10%인 3천만 원을 지불했다. 중도금과 잔금일은 통상적으로 40일인데도 30일로 앞당겨 잡았다. 그리고는 중도금을 지불할 때까지도 등기부 등본을 떼보지 않다가 부랴부랴 등기부 등본을 떼어 보는 순간 며칠 전에 주인이 바뀐 것으로 되어 있는 것을 확인하고 깜짝 놀란다. 그 집으로 달려가 보지만 그 전 주인은 이민을 갔고 새 주인이 이사와 집 단장을 하고 있는 것을 보고 말았다.
하지만 성공하는 투자자는 집을 살 때도 반드시 공인중개사무소를 이용하고 물건의 소재지를 확인하고 나면 현지에 가기 전에 물권 분석에 들어간다. 물권 분석시에는 등기부 등본, 건축물 관리 대장 등을 보고 문제점이 있는지 확인한다. 문제점이 없으면 현지를 직접 답사하여 방 하나하나를 살펴보고 온·냉방, 상하수도, 교통, 교육환경, 편의시설, 혐오시설 유무 등도 검토, 분석한다. 또한 성공하는 투자자는 신문 광고를 보고 집을 살 경우가 생겼을 때 결코 토요일에 나오는 광고를 보고는 아무리 싸더라도 계약하지 않는다. 가등기, 가압류, 압류 등이 있는지 알 수가 없기 때문이다. 성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 부동산 마련 방법은 이렇게 여러 부분에서 차이가 난다.
| 전세 사는 이들의 모든 꿈은 주인 눈치 안 보고 돈 안 들이면서 내 집처럼 예쁜 집을 꾸미는 것. 하지만 돈 안 들이고 집 꾸미기도 쉽지 않은 일이거니와 못 하나만 박아도 눈치가 보이는 전셋집을 내 마음대로 바꾸는 것은 거의 불가능한 일이다. 하지만 뜻이 있으면 길이 있는 법. 방법이 아예 없는 것은 아니다. |
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손을 치기가 일쑤고 시멘트나 콘크리트 벽에는 못이 잘 들어가지 않고 튕겨 나와서 다치기 십상이다.
이것은 요령이 부족하기 때문.못을 박을 때는 어떻게 해야 하는지,
그리고 못자국을 없애기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아보자.
| 못 박기 |
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| 1.콘크리트벽에 박을때 시멘트 벽에다 못을 박을 때는 스티로폼에 못을 꽂은 후 벽에 박거나 종이를 여러번 겹쳐 접어서 박을 자리의 벽에 대고 그 위에다 못을 박으면 못도 구부러지지 않고 쉽게 잘 들어간다. |
2.못이 잘 들어가지 않을때 못이잘들어가지않을때못에비누를몇번 문질렀다가 박으면 힘들이지 않고 쉽게 들어간다. 또 높은 곳에 못을 쉽게 박으려면 판자나 골판지의 끝에 홈을 파서 못을 고정시킨 다음 박으면 쉽게 박을 수 있다. |
3. 시멘트 벽에 구멍이 커졌을때 시멘트 벽은 구멍난 주위가 잘 부서져 못을 박으면 구멍이 자꾸 커지거나 쉽게 못이 빠지게 된다. 이때 접착제를 바르고,어느 정도 마른 뒤 못을 박도록 한다. 접착제 때문에 벽에 고정되는 힘이 커져 쉽게 빠지지 않는다. |
4.나사못이 빡빡할때 나사 못이 빡빡해서 잘 들어가지 않을 때는 나사의 머리 부분을 뜨거운 다리미로 2~3분 동안 데우거나 라이터로 가열시켜 따뜻하게 데운 다음 돌리면 잘 들어간다 |
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| 5. 나사못이 헐거울때 나사 못이 헐거울 때는 부엌에서 쓰는 쇠수세미를 한 줄 부러뜨려 구멍에 넣으면 나사를 돌릴 때 나사가 헛돌지 않고 꽉 박히게 된다. 또 접착제를 넣고 나사를 끼우면 접착제가 굳으면서 나사 못은 단단하게 박힌다. |
6.손이 잘 닿지 않는 곳의 나사못을 끼울때 손이 들어가 닿지 않는 작은 틈에다 나사 못을끼울때는나사못의홈이파인자리에접 착제를 바르고 잠깐 말린 다음,이것을 드라이버 끝에다 붙여 그대로 나사 구멍에다 갖다 대고 맞추어 돌리면 쉽게 끼울 수가 있다. |
7.갈라지기 쉬운 얇은 판지에 못을 박을때 얇은 판자는 쉽게 갈라지기 때문에 못을 박는 일은 오히려 어렵다. 이때 못에 물을 묻혀 박으면 쉽게 박힌다.또 소금물에 못을 담갔다 박으면 쉽게 빠지지 않는다.그리고 작은 못은 나무젓가락 사이에 끼워서 망치질을 하면 손을 다칠 염려도,못이 튕겨져 어디론가 날아가 버릴 염려도 없어 안전하다. |
8.깨지기 쉬운 석고보드에 박을때 석고보드를 사용한 벽은 석고가 갈라지면서 떨어져 보기가 흉해진다. 이럴 땐 못을 박을 벽에 열십자형으로 접착성이 좋은 테이프를 붙인 뒤 테이프가 교차하는 지점에 못을 박으면 된다. |
| 못 자국 없애기 | |||
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| 1. 시멘트 벽 휴지나 신문지 등으로 종이 점토를 만들어 메우면 구멍을 감쪽같이 없앨 수 있다. 못 구멍에 송곳을 이용하여 종이 점토를 밖으로 약간 튀어나올 때까지 잘 밀어 넣고 말린 다음, 입자가 가는 샌드페이퍼로 그 부분을 문질러 주면 된다. 못 구멍보다 크게 난 구멍도 이런 방법으로 메우면 된다. |
2. 목재 기둥에 남아 있는 못 자국은 보기 싫을 뿐더러 의외로 신경이 쓰인다.이 때는 이쑤시개를 못 자국에 집어넣고 평면에 맞추어 칼로 자른 후 헝겊으로 평면 전체를 닦아내면 눈에 띄지 않게 된다. 또 색감이 틀릴때는 진하게 탄 커피물을 발라주면 어느정도 색을 맞출 수 있다. |
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| 못을 뺄때는 이렇게 하세요 | ||
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집에서 장도리로 대못을 박다가 잘못 하여 비틀리게 박혀 다시 뽑으려고 하면 잘 안되고 못이 구부러지는데 이때 나무토막을 장도리에 대고 못을 뽑으면 쉽게 뽑히고 못도 구부러지지 않게 된다. 또 녹슨 못을 뽑을 때는 미싱기름을 두세 방울 떨어뜨린 다음 못이 박혀 있는 부분을 망치로 두세 번 두드려 주고 나서 뽑으면 쉽게 뺄 수 있다. |
| 못, 이런 종류가 있어요 | |
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1 둥근 작은 못 길이 5~20 ㎜의 작은 특수 못으로,머리의 모양에 따라 평머리못둥근머리못광두못이 있으며,지붕용 창호용 가구용 완구용 제화용 등 그 용도가 다양하다. |
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2. 목재용 못 머리 바로 아래쪽에 가로로 줄이 있는 못은 목재용이다. 못의 머리가 몸체의 크기와 별로 다르지 않은 못은 못의 머리를 감추어야 하는 장소에 주로 사용된다. |
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3. 강철못 콘크리트 못이라고도 하며 벽돌벽이나 콘크리트에 사용한다. 못의 끝 부분부터 못의 위쪽 ⅓정도까지 세로줄이 나 있다. |
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4. 나사못 이 못은 건축뿐만 아니라 용도가 매우 다양하며, 끝부분이 나사로 되어 있으므로 견고한 접합에 많이 이용된다. |
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5. 볼트와 너트 수나사인 볼트와 암나사인 너트를 같이 사용한다. 긴 것이 볼트이고 6각형의 나사가 너트이다. 볼트는 둥근 봉에 나사를 낸 것으로,일반적으로 머리가 달려 있으며, 일반용 너트의 모양은 보통 6각형으로 되어있고, 그 평행 면을 스패너로 돌려서 죈다. |
| 내용 : |
서울 송파에 전세 2억에 살고 있는 세입자입니다.
전세계약은 오는 2월초면 만기가 되는데 마침 남편이 1월말부로 지방근무 발령을 받았습니다.
저희 입장에서는 운좋게 전세만기와 지방발령시기가 맞아떨어져서 다행스러운데..
문제는 저희가 살고 있는 집이 빠지지가 않습니다.
주인도 노력은 하시는 것 같은데 아무래도 전세계약 만기전까지 집을 빼기는 힘들 것 같습니다.(1억6천에도 안 나가는 분위기라)
만약 집주인이 여력이 되셔서 (집이 안 빠지더래도) 만기에 맞춰 저희 전세금을 주신다면 또 문제가 아닌데 그럴 형편은 못되시는 것 같습니다.
그렇다고 집이 빠질때까지 마냥 기다리며 남편만 지방에 내려보내 주말부부 생활을 하고 싶지는 않고(남편 월세 등 경제적으로도 추가 부담 발생) 여러가지로 고민이 됩니다.
이런 상황에서 고수님들께 몇가지 여쭙고자 합니다.
1. 전세계약은 만기가 되었는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 "임차권 등기"를 설정해 놓고 이사를 가면 저희 전세금을 보장받을 수 있다고 하는데, 구체적으로 어떻게 하는 것인지요..(많이 복잡하고 과정이 힘든지..)
2. "임차권 등기"만 설정해 놓고 지방으로 이사를 간 후 그냥 기다리면 되는건가요.. 아니면 "전세금 반환 청구소송" 등 후속조치가 필요한 건가요..
3. 만약 "임차권 등기"를 설정해 놓은 이후 언젠가 그 집이 빠져서 전세금을 돌려받게 된다면 그 기간동안의 전세금에 대한 이자도 받을 수 있는 건가요..
4. 이 상황에서 제가 전세금을 받기 위해 할 수 있는 최선의 방법은 무엇인가요..
답변1 :
[예술속으로]
임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시,군 법원(민사신청과)에서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 절차는 가서 문의하시면 되구요. 신청서 쓰시고 수입증지등 붙이고 하는데 대략 2~3만원 듭니다.
복잡하거나 힘들지 않습니다.
? 임차인 주민등록등본
? 확정일자부 계약서 사본
? 임차건물 등기부등본
? 임차인 신분증 및 도장 의 서류를 지참하시면 되구요.
임차권 등기는 내가 이사가더라도 혹시나 보증금을 못받는 상황을 막기 위해 해두는 것입니다. 만약 돈을 빨리 받기 원하는 것이라면 전세금반환청구소송등을 해야 합니다.
이자는 받을 수 없습니다. 임차권등기의 효력은 보증금에만 해당되기 때문에 이자는 받을 수 없으며 만약 전세금반환 청구소송을 하신다면 그때에는 전세금 받기까지 발생한 손해에 대한 이자를 받을수 있습니다.
요새 전세가 잘 나가지 않아 고생하시는 분들이 많지만 딱히 빨리 받을 수 있는 방법이 없습니다. 전세금을 좀 내려서 빨리 집이 나가게 하는게 가장 좋은 방법이겠죠. 소송의 경우도 몇개월의 시간이 소요되니까요. 가격을 약간 다운시키면 봄쯤에는 나갈 수도 있으니 잘 협의해보세요 (2009/01/02 08:49)
답변1 :
주택임대차보호법적으로는 계약 만료될때 돌려주도록 되어 있습니다. 집이 안나가서 못준다는건 말이 안되구요... 예술속으로 님말처럼 소송걸거나 하면 시간이 오래 걸리기는 하죠.... 저희도 집 안나갈까봐 먼저 집나가고나서 알아봤는데 막상 또 그렇게 알아보니 날짜가 안 맞더라구요... 법과 현실은... 착착 안 맞아 떨어지더라구요... 잘해결 되시길 바래요.. (2009/01/05 23:41)
제가 집을 사기까지의 지나간 얘기를 한번 하겠습니다.
대학 마지막 학기를 남겨둔 94년의 여름,
호텔에 실습사원이라는 위치로 취업을 시작한 지방출신의 촌놈은
서울이라는 연고도 없는 곳에서 홀홀 단신 직장생활을 시작했습니다.
집안에는 정말 돈이 없었고 마지막 학기 대학 등록금마저도 입사한 회사에서
장학금형식으로 제공받아서 겨우 졸업할 수 있었죠.
1994년 8월 ~ 1994년 11월 (3개월) : 회사생활을 일단 해야겠기에 고향친구에게
연락하여 그 친구의 사글세 방에서 기생.
(하지만 결국 4개월만에 친구가 힘들다며 나가달라는...T_T)
1994년 11월 ~ 1995년 2월 (3개월) : 친척집(작은 아버지)에서 붙어살다
그곳에서도 3개월만에 쫒겨남
(생활비는 못보태었지만 사촌동생들 용돈은 매월 주곤했는데 어느날 만취상태로 오신
작은 아버지는 술기운을 빌어 매정하게 나가달라고 하시더군요.
2월의 겨울바람을 맞으며 쓸쓸히 쫒겨났던 그때의 기억은 잊을 수가 없었습니다.)
1995년 2월 ~ 1995년 8월 (6개월) : 고시원 쪽방 생활 (보증금 무, 월세 13만원)
(월급도 적은데 어머니 생활비 부쳐드리고, 적금하랴, 고시원 월세까지 내고나니
밥사먹을 돈도 모자랐었죠. 가로 1m 세로 2m 정도의 고시원 칸막이방의 공간은
미칠듯이 답답했었죠 하지만 방법이 없더군요. 보증금없이 월세로만 지낼수 있는
방법은 그것뿐이었으니까요. 그 시절동안 제일싼덕에 먹을수 밖에 없었던 김밥과 만두는
지금도 썩 좋아하지않습니다.)
1995년 7월 ~ 1996년 12월 (1년 4개월) : 달동네 월세방 (보증금 300만원 월세 5만원)
(이젠 서울이란 동네에 이런 금액으로 구할수 있는 집이 없겠죠? 마을버스를 타고 내려도
언덕을 한참 올라야했던 반지하 월세방. 반지하인 덕분에 군데군데 핀 물곰팡이와
바닥엔 수도만 달랑있었던 2평남짓한 방이었지만 그나마 보증금을 구할 수 있었던건
동료직원의 마이너스 대출보증덕이 아니었나 싶습니다.)
1996년 12월 ~ 1999년 07월 (2년 7개월) : 달동네 전세방 (전세값 600만원)
(2년 남짓한 기간동안 마이너스 대출도 갚아버리고 적금도 1,000만원 정도 모았었는데..
그해 겨울, 하나뿐인 여동생이 시집을 가게 되었죠. 넉넉치 않은 돈이었지만 적금을
미련없이 깼습니다. 더 많이 해주고 싶었지만 오빠의 능력이 너무 모자라서 미안했죠.
결국 저는 그 달동네를 탈출하는 것을 잠깐동안이나마 보류해야만 했습니다.
월세방 주인아주머니를 설득해 비어있던 옥탑방에 내 남은 돈 300만원을 더얹어
전세로 옮겼습니다. 600만원짜리 전세..상상하기 어렵죠? )
1999년 07월 ~ 2001년 11월 (2년 4개월) : 다세대옥탑 전세 2년 4개월 (전세 1,500만원)
(살았던 달동네가 재개발지역이 되어버려 그곳을 벗어나야 했습니다.
전세입주자지만 미혼인관계로 조합원이니 입주권같은것 아예 없고 이주비 200만원만
받고 바로 옮겨야 했습니다. 그당시 동생결혼후 다시 시작한 적금이 대략 1,500만원정도
모였을때 쯤이었던 1999년 5월경에 결혼한 여동생으로부터 연락이 왔습니다.
저와 떨어져 홀로사시는 어머니께서 사시는 월세가 너무 비싸서 생활이 어렵다하더군요
결국 또 다시 붓던 적금을 깨서 어머니께 영구임대형 주공아파트 보증금으로 드렸습니다.
다시 자산이 0 원이 되버린 상태에서 막막했지만, 새주거지를 구하기 위해 전세금 600과
이주비 200, 그리고 보험사로부터 받은 신용대출 700을 갖고 다세대주택의 주인집 윗층
옥탑방 1칸을 전세로 들어갔습니다. 그래도 거긴 이전의 제가 살던 어느 곳보다
더 좋았습니다. 주방과 욕실이 따로 있었고, 뜨거운 물도 잘 나왔으니까요.
세간살이도 많이 늘어나 있었습니다. 세탁기를 들여놓을땐 정말 기뻤죠..
2001년 11월 ~ 2005년 11월(4년) : 경기지역 원룸 (보증금 2,000만원 / 월세 20만)
(여기서 제일 오래 살았던것 같습니다. 비록 월세의 부담이 있었지만
바로전 살던 전세집 주인이 갑자기 가족이 늘어나는 바람에 방을 빼야 하는 상황인지라
부랴부랴 구했는데 벌써 이 당시에는 전세금 1,500만원으로는 서울시내에 어떠한
전세집도 구할 수 없게 올라버렸죠. 전세집에 살았던 한 2년동안은 거의 대출갚느라
돈도 별로 못모았고 수중엔 여유자금이 500만원 정도 뿐이었으니까요.
불가피한 선택이랄까? 매월 나가는 월세가 아깝긴 했지만 어쩔수 없었습니다.
그래도 나름 살면서 소형차도 사고, 나름 저금도 열심히 했죠.
2005년 11월 ~ 현재 (3년) : 인천지역 역세권 30평형 빌라 (소유 : 1억 2천만원)
(그당시 나이는 이미 30대 중반이 되어버렸는데 아무것도 이룬것이 없어서
한심한 느낌마저 들었습니다. 연애도 해봤고 결혼할뻔한 적도 있었지만
저의 경제적 상황이 항상 발목을 잡는 느낌이었습니다.
그냥 막연한 충동인지도 모르지만 집을 사고 싶다는 욕구가 생겼고
결국 제가 모은 돈과 보증금 그리고 장기주택 대출을 끼면 살 수 있는 집을 찾았습니다.
제가 고른 조건은 무조건 방3개, 욕실2개 그리고 주차가 가능한 집.
하지만 이 시기엔 이미 집값은 서울은 물론 수도권까지 어마어마하게 올라버렸고
그렇다고 제분수에 넘치는 무리한 대출은 할 수 없었습니다.
아파트는 아니었지만 결국 찾아낸 지금의 집은 역까지 2분이내의 거리를 포함해서
제가 원하는 조건에 완벽하게 부합되었습니다. 그리고 저는 결국 원룸 보증금 2천만원과
수중자금 4천만원, 그리고 은행대출 6천만원을 끼고 이 집을 사게 되었습니다.
다른 사람들이 보기엔 아무것도 아니겠지만 저에겐 이때까지 올라온 과정들이
너무나 소중하고 가치있는 시간이었습니다.
1994년 빈손으로 시작해서 11년후 집을샀고 그로부터 3년이 지났습니다.
저의 삶에도 많은 변화가 있었고 질적으로나 양적으로 성장을 이루어 가고 있습니다.
여기 이자리에 그대로 만족하지 않고 앞으로도 계속 꿈을 키워갈 것입니다.
편한 삶을 살수도, 어려운 삶을 살수도 있겠지만
누구에게든 순탄치 않은 삶의 위기는 올 수 있습니다.
그러나 자기에게 주어진 삶에 대해 비관하거나 포기하지 않고
좀 더 가치있게 만들 수 있도록 하는 책임은 자기자신에게 있습니다.
힘을 내십시오!!
주어진 환경과 여건이 부족하다고,
남들보다 못한 아웃사이더라고 절망하지 마십시오.
행복은 다가오는게 아니라 만들어가는 겁니다.
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| Q) 자동계약연장중에 방을 빼게되면 다른 사람이 들어올때까지 월세를 계속 내야 되나요? |
| 2008.09.17 22:41 |
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지금 현재 거주하고 있는 집에는 2007년3월에 보증금 2천만원에 월세20만원으로 1년계약을 했습니다. 이사와 동시에 관할 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자 모두 받았구요. 계약기간이 다 되는 2008년 3월에 집주인도 별말이 없고 저역시 그냥 사는데 아무 지장이 없어서 자동계약연장이 된줄 알고 살았습니다. 제가 이번에 이사를 하려구 하는데 보증금 반환과 월세지불 여부에 관해 질문 드립니다. 지식인을 통하여 여러글을 읽어보았는데 2년계약으로 살다가 계약이 자동연장되면 자동연장되는 계약이 법적 효력을 발효하여 자동으로 2년계약이 연장되기 때문에 새로운 임차인을 구하기 전까지는 월세를 지불해야 한다는 내용이 주를 이루었는데 어떤 글을 보니깐 1년계약으로 계약을 하고 들어와서 살다가 1년이 지나서 나가게 되면 자동계약연장이 아니라는 법적 판례가 있다고 하신 글을 봐서 헤깔려서 글을 남깁니다.
현재 제가 이사를 하게 되면 월세를 계속 내야 하나요?
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| re: 자동계약연장중에 방을 빼게되면 다른 사람이 들어올때까지 월세를 계속 내야 되나요? |
| 2008.09.17 23:02 |
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반갑습니다. 현업중인 공인중개사입니다.
1.저처럼 1년계약으로 계약서를 쓰고 살다가 계약기간이 만료 후 별다른 말이나 새로 계약을 하지 않은 상태에서 현재 제가 이사를 하게 되면 월세를 계속 내야 하나요? >> 현재 귀하는 2년을 주장하여 2년을 거주할수도 있고, 현재 귀하는 묵시의 계약을 주장하여 해지통보를 한경우이므로 만기가 되고 방을 비우면 월세를 지불하지않습니다.
2.현재 저의 경우는 1년자동연장계약상태인가요? 아니면 언제든 제가 나가고 싶으면 나갈 수 있는 상태인가요? >> 묵시의 계약으로서 아무때나 나갈수 있습니다.
3.새로운 임차인을 빠른 시일내에 구하게 되면 보증금환불은 크게 문제가 되지 않겠지만 만약 새로운 임차인을 수개월동안 구하지 못하게 되면 보증금환불은 어떤식으로 어떻게 받아야 하나요? >> 해지통보후 3개월이 지나면 만기가 되므로
제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]
제5조 삭제 [89·12·30]
제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. 임대차 계약의 해지통보....임대차 종료일로부터 1개월전까지 재계약하지 않겠다는 의사를 통보하지 않으면 이른바 "묵시의 갱신"이라는 똑같은 조건의 재계약을 하게 됩니다. 이러한 묵시의 갱신을 깨뜨리기 위해서는 계약해지 통보후 3개월이 지나야 합니다..계약을 해지하기 위해서는 계약을 해지한다는 내용의 내용증명 우편을 집주인에게 보내시고, 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 권리가 확정됩니다. 그전에 구두로 해약통보를 하더라도, 그건 말로써 해약통보를 했기때문에 임대인이 그런일 없었다 발뺌하면 그 것에 대한 입증이 쉽지 않을것으로 보입니다 보증금 수령 문제..... 보증금을 수령치 않고 거주이전을 하는것은 대단히 위험한 행동입니다. 혹시라도 경매에 들어가면 보증금의 손실로 이어집니다 계약기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으며 이사는 해야할때 이런경우 법원의 "임대차 등기명령"을 신청하시고 이사를 하시면 권리를 지킬수가 있습니다 강하게 나가야 하는 경우.....당장 "임대차 계약을 해지하니 3개월 후에 보증금을 돌려 줄것과 그렇지 않을경우 발생하는 손해에 대해 피해보상을 하여야 한다"는 내용 증명을 보내시고, 그래도 안되면 지급명령 신청하시고, 그래도 안되면 보증금 반환 청구소송을 하셔야 합니다. 소액이라 그안에 해결 되지않을까 사료됩니다..답답한 마음이 풀리셨길 빌며 이만 줄입니다(안녕히) |
http://kin.naver.com/detail/detail.php?d1id=4&dir_id=401&eid=HghHVn6go2jKaOpu+X6HUwdLGd4F3kO3&qb=v/m8vCDA2rW/v6zA5cjEIMDMu+c=